Bedarf an Bauland in Elmlohe
Noch Anfang Januar 2020 berichtete die NZ Hennings Aussage "Der Bedarf ist enorm." Im Februar hatten sich lt. NZ Bericht "ein Dutzend junger Leute … mit einem konkreten Wunsch nach Bauland..." an Henning gewandt. Nachvollzieh- und objektivierbar waren diese Aussagen nicht. Henning verwies auf den Datenschutz. Nach nun halbjährigem Angebot der Bürgerinitiative hier zu helfen, hatten wir zwei statt zwölf "junge Leute" mit Interesse. Als "konkreten Wusch" hätten wir das nicht bezeichnet. Ein perfektes Neubaugrundstück (800m²) wurde ca. 4 Monate lang von Januar bis April 2020 im Internet angeboten.
Der subjektiven Wahrnehmung eines einzelnen Herren zum Bedarf an Bauland in Elmlohe wollen wir im Folgenden einige objektive Faktoren gegenüberstellen.
Typische Kriterien für einen Baulandbedarf:
Potential an Bauland
Die in einer Erhebung festgestellten 40 freie Baulandflächen sprechen gegen einen Bedarf.
Der Baulandpreis
Der im Vergleich sehr niedrige Baulandpreis in Elmlohe spricht gegen einen Bedarf.
Arbeitsplätze
Elmlohe ist ein "Auspendlerdorf". Es gibt nicht genügend Arbeitsplätze für alle. Kein Arbeitsplatz - kein Bedarf an Bauland.
Die demographische Entwicklung
Es gibt immer weniger Menschen (in Deutschland, Niedersachsen, dem Landkreis, Geestland und auch Elmlohe). Keine Menschen - kein Bedarf an Bauland.
Leerstand und Verfall
Es gibt in Elmlohe bereits signifikanten Leerstand (11 WE), an einem Abbruchobjekt (Zutritt verboten) wird um Käufer geworben. Typische Indikatoren für ein Überangebot an Objekten, folglich kein Bedarf an Bauland.
Argumente der örtlichen Politik
Nicht nachvollziehbar und nicht transparent. Zwei (!) Abwanderungen? Im Verhältnis zu 18 Hauskäufen. 12 "Bauwillige", die weder durch unsere Erhebungen, noch durch das Bauamt der Stadt Geestland bestätigt sind? Die Meinung eines Politikers macht noch keinen objektiven Bedarf.
Im Detail:
Potential an Bauland
Lt. der Bestandserhebung (siehe Detail im Menüpunkt "Baugebiete") der Bürgerinitiative von September 2019 hat Elmlohe 40 Flächen die voraussichtlich nach aktuell geltendem Recht (§ 34 BauGB) bebaubar sind. Bei ca. 350 Haushalten in Elmlohe kann man bei über 10% Zuwachspotential nicht von einem Bedarf sprechen.
Das Argument der örtlichen Politik, es stünden keine dieser Flächen zum Verkauf hat sich inzwischen als falsch herausgestellt. 2018 - 2019 sind 3 Flächen verkauft worden. Zusätzlich sind in dem Zeitraum 4 Häuser fertiggestellt worden (Liste liegt der Bauverwaltung vor). Auch aktuell (Januar / Februar 2020) wird ein Grundstück im Internet angeboten.
So ist bei Betrachtung der vorliegenden Fakten kein Bedarf aufgrund des fehlenden Potentials feststellbar.
Der Baulandpreis
Der Preis für Bauland ist immer auch ein wichtiger Indikator für den Bedarf. Es gilt das betriebswirtschaftliche Prinzip von Angebot und Nachfrage. Aufgrund der im regionalen wie im deutschlandweiten Vergleich an der unteren Grenze befindlichen Baulandpreise von ca. 50,- Euro / m² in Elmlohe kann kein Bedarf festgestellt werden. Schon in Geestland werden an anderer Stelle über 100,- realisiert, und in den Ballungszentren in Deutschland muss man mit Größenordnungen von 300,- bis 500,- Euro / m² rechnen. (Quellen: Bauverwaltung Stadt Geestland, ARD Sendung Goldgrube Bauland, eigene Käufe, etc.)
Arbeitsplätze
Die Anzahl gut bezahlter Arbeitsplätze und eine positive wirtschaftliche Entwicklung sind ein weiterer Indikator für einen Baulandbedarf. Elmlohe hat mehr Auspendler (ca. 300) als Einpendler (ca. 60, lt. Deutschland 123.de). D.h. es gibt viel zu wenig Arbeitsplätze in Elmlohe, als das alle hier Arbeit finden könnten.
Die negativen Wirtschaftsmeldungen in der Region (Senvion Insolvenz, Frostas Überlegungen zur Zentrale in Bremerhaven, Tesla geht nach Berlin, Aldi schließ das Lager Beverstedt, etc., siehe auch "Bauland") und die ohnehin gewohnt schlechten Wirtschaftsdaten in Bremerhaven (mit ca. 12% Arbeitslosen hat man nach Gelsenkirchen den zweitschlechtesten Wert aller deutschen Großstädte, selbst die ostdeutschen Großstädte liegen besser) lassen objektiv betrachtet keinen Bedarf an Bauland erkennen.
Die demographische Entwicklung
Die behördlichen und wissenschaftlichen Zahlen für die Zukunft (Bevölkerungsprognosen lt. Statistischem Bundesamt, vom Landkreis Cuxhaven in Auftrag gegebene Bevölkerungsstudie der PTV Group und das RROP des Landkreises) gehen von einem Rückgang der Bevölkerung in der Bundesrepublik, in Niedersachten, im Landkreis Cuxhaven und in der Stand Geestland aus. Nur die wirtschaftlich starken Ballungsräume gewinnen in in nächsten Jahren. Da gehört unsere Region aber keinesfalls dazu.
Aus der prognostizierten demographischen Entwicklung lässt sich allenfalls eine Gefahr für Leerstand und Verfall ableiten (den wir ja schon in Elmlohe haben), aber keinesfalls ein Baulandbedarf.
Abwanderungen?
Die örtliche Politik reklamiert zwei (!) Fälle, in denen Elmloher Bauwillige vermeintlich nicht in Elmlohe bauen konnten. Die Fälle sind uns bekannt. Tatsächlich spielten bei der Entscheidung auch andere Faktoren eine Rolle (Nähe des Arbeitsplatzes, Heimatort des Partners, und vorhandenes Umfeld in dem jeweiligen Ort, etc.). Bei 11 Wohneinheiten Leerstand, 18 Immobiliengeschäfte (großteils Käufe Externer) und dem o.g. Potential kann das kein ernstzunehmendes Argument für ein Baugebiet sein.
Vorhandene "Bauwillige"
Ortsbürgermeister Henning von der Lieth wusste im Artikel der Nordsee-Zeitung vom 11.02.2020 von 12 Bauwilligen zu berichten. Bis ca. 10 Tage vor dem Erscheinungstermin hatte die Bauverwaltung der Stadt Geestland keine Info über die Liste. Ein Angebot die Liste gemeinsam zu erstellen, hatte Henning im November 2019 abgelehnt. Wir haben im Rahmen der Diskussion über das Baugebiet Im Wiebusch Nord und nach der Veröffentlichung unserer Kontaktdaten zu dem Thema am 27.11.2019 in der Nordsee-Zeitung lediglich mit 5 Interessenten gesprochen, von denen keiner aktuell konkret bauwillig war.
Henning mag die Zwölf auffordern, sich an uns zu wenden, dann bekommen wir die auch alle untergebracht.
Auch hier muss man objektiv betrachten erkennen, dass bei dem vorhandenen Potential und der gegebenen Rahmenbedingungen (s.o.) kein Bedarf für ein Neubaugebiet besteht. Auch nicht, wenn sich ein paar Interessenten melden, die vielleicht irgendwann und vielleicht in Elmlohe bauen wollen. Tatsächlich wird ja gebaut in Elmlohe. Und das in den letzten Jahren überproportional viel (im Verhältnis zur Vergangenheit und der Vorgaben der Raumordnung).
Leerstand und Verfall
Es gibt in Elmlohe bereits signifikanten Leerstand (11 WE), an einem Abbruchobjekt (Zutritt verboten) wird um Käufer geworben. Die Bauverwaltung der Stadt Geestland sieht zukünftig einen Bedarf an "Überplanung" bestimmter Ortsbereiche (z.B. leerstehende, nicht genutzte landwirtschaftliche Gebäude). Da braucht man keine Raumordnung, das sagt einem schon der gesunde Menschenverstand, dass wenn Bedarf da sein sollte, dieser auf die Entwicklung von problematischen Bestandsobjekten gelenkt werden muss. Die Bauverwaltung der Stadt Geestland hat hier auch schon Erfahrungswerte. So ist es in Langen in der Vergangenheit gelungen, durch eine restriktive Handhabung der Neubauflächen das Interesse auf den Bestand zu lenken. Heute hat Langen entsprechend hohe Grundstückspreise, die eine Sanierung oder einen Abriss attraktiv werden lassen.
Fazit:
Es gibt keinen sachlich fundierten Bedarf für ein Neubaugebiet in Elmlohe. Die Ausweisung eines Baugebietes wäre auch städtebaulich für Elmlohe nachteilig.